宅建・史上最年少合格者の父による宅建合格ブログ

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住宅瑕疵担保履行法【業法】

──この法律の意義とは?

宅建業者が「自ら売主」となり、宅建業者でない買主に新築住宅を引き渡したとする。

この場合の新築住宅とは、工事完了日から起算して1年以内で、かつ人の居住に供したことのないものをいう。

住宅品質確保法には、新築住宅を買主に引き渡した宅建業者は、

1 住宅の構造耐力上主要な部分(壁や柱など)
2 雨水の侵入を防止する部分(屋根や窓など)

について、引渡しから10年間、買主に対して瑕疵担保責任(種類・品質に関する契約不適合責任)を負うとある。

しかしながら、もしその10年の間に宅建業者が倒産してしまったら、買主は業者に責任追及できなくなってしまう。

そこで宅建業者等(新築住宅を建設した請負人も含む)に、新築住宅の引渡しから10年間は、資力確保義務を負わせることとした。

これが「住宅瑕疵担保履行法」である。

なお、資力確保義務があるのは、自ら売主となる宅建業者等で、買主が宅建業者でない場合に限る。すなわち業者間取引や、宅建業者が代理や媒介をした場合には適用されない。

──資力を確保する方法

資力を確保するには、次の2つの方法がある。

【保証金を供託する】

宅建業者は、保証金を、基準日(3月31日と9月30日)から過去10年の間に引き渡した新築住宅の総戸数に応じて算定される額(基準額)以上供託する。

供託先は、宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所だ。床面積55㎡以下の新築住宅は、2戸をもって1戸で算定する。

後述の保険に加入した新築住宅については、その分を総戸数から除いて算定する。

供託方法は、金銭のほか有価証券でもよい。有価証券の評価額は、営業保証金と同じである(主たる事務所の移転や還付後の流れも営業保証金と同じ)。

宅建業者は買主に対し、契約を締結するまでに、供託所の所在地等について書面を交付して説明しなければならない。

【保険に加入する】

宅建業者は、販売する新築住宅に、10年以上の住宅販売瑕疵担保責任保険をかけ、保険料を支払わなければならない。

瑕疵が判明した場合、宅建業者はその損害を補填するため、保険法人に保険金を請求する。

宅建業者が倒産したり、瑕疵担保責任を履行しないときは、買主が保険金を請求する。

保険金額は、1戸あたり2,000万円以上で、保険の有効期間は引渡しから10年以上である。

上記、保証金の供託との併用も可能。

──届出義務と罰則

宅建業者は、年2回の基準日ごとに、過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数等を、基準日から3週間以内に免許権者に届け出なければならない。

→届け出なかった場合、50万円以下の罰金。

宅建業者は、資力確保措置を講じず、上記の届出をしないときは、基準日の翌日から起算して50日を経過した日から、新たな新築住宅の販売契約をすることができない。

→これに違反して契約した場合、1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金又はその併科。

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住宅瑕疵担保履行法【業法】|パパリン宅建士
#note「穴埋め問題」あります↓
https://note.com/paparingtakken/n/n42042ccc0353