宅建・史上最年少合格者の父による宅建合格ブログ

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開発許可の要否【法令】

──開発行為とは?

法令の都市計画法は、毎年2題の出題があるが、その内の1題は開発行為の「開発許可」に関するものである。これを確実に取りにいく。

開発行為とは、主として「建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」のことをいう。

建築物の建設+土地の区画形質の変更、あるいは特定工作物の建設+土地の区画形質の変更のように、2つの条件を満たさなければ「開発行為」とは呼べない。

土地の区画形質の変更とは、盛土や切土などによって土地を整備する「造成工事」のことである。

開発行為を行おうとする者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければならない。

*例外として、国・都道府県知事が行う開発行為については、知事らとの「協議」をもって開発許可があったものとみなされる。

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──特定工作物について

特定工作物には次の2タイプがあり、開発行為をするには知事の許可が必要となる。

【第一種特定工作物】

コンクリートプラントやアスファルトプラント、危険物貯蔵庫といった、周辺地域に環境悪化をもたらす恐れがある工作物をいう。

【第二種特定工作物】

①すべてのゴルフコース
1ha(10,000㎡)以上の野球場・庭球場(テニス場)・陸上競技場・遊園地・動物園・墓園など。

──開発許可が不要なもの

【公益上必要な建築物】

駅舎図書館公民館変電所など(注・学校や病院、社会福祉施設は含まれない)。

【◯◯事業の施行として行う開発行為】

都市計画事業の施行として行う開発行為
土地区画整理事業の施行として行う開発行為
・市街地再開発事業の施行として行う開発行為
・住宅街区整備事業の施行として行う開発行為
・防災街区整備事業の施行として行う開発行為

これら以外に、次のものも許可不要である。

・非常災害のため必要な応急措置として行うもの
・通常の管理行為、仮設住宅や車庫など軽微な行為として行うもの

【農林漁業用の建築物】

・畜舎・温室・サイロ・農林漁業者の住居など、農林漁業用の建築物を建築するための開発行為(市街化区域内では1,000㎡未満のものに限る)。

【一定面積未満の小規模開発】

①市街化区域→1,000㎡未満(上記と同じ)
②市街化調整区域→農林漁業用の建築物を除き、すべての区域で許可が必要
③非線引き都市計画区域・準都市計画区域→3,000㎡未満
④非線引き都市計画区域・準都市計画区域以外の区域→1ha(10,000㎡)未満

*特に、1,000㎡未満の市街化区域と、市街化調整区域のすべてで建築物の建築が可能な「農林漁業用の建築物」に注意すること。


──開発許可の手続きの流れ

【事前手続】

⑴あらかじめ開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議して同意を得る。
⑵将来、開発行為により設置される公共施設の管理者と協議する。
⑶土地の所有者の相当数の同意が必要。
1ha以上の設計図書は必ず有識者が作成する。

【申請処分】

⑸上記⑶の同意書などを添えて、都道府県知事に書面で提出する。
⑹知事は遅滞なく、処分を文書で通知する。

【不許可の場合】

⑺不服があれば、開発審査会に審査請求できる。

【許可の場合】

開発登録簿に、予定建築物等の用途を記載して公開する。
用途地域の定めのない区域の場合、知事は建ぺい率や高さ制限等を定めることができる。

【完了の届出】

⑽許可を受けた者は、開発行為に関する工事が完了したときは、知事に届出しなければならない。
⑾知事は遅滞なく検査を実施し、適合しているときは検査済証を交付し、工事完了の公告を行う。

【工事完了後の効果】

⑿設置された公共施設は、原則として、その施設が所在する市町村が管理する。
⒀施設の敷地は、その施設の管理者に帰属する。

──開発行為の変更・廃止等

・通常の変更の場合→知事の許可
・軽微な変更の場合→知事への届出
・開発行為の廃止→知事への届出
・相続や合併等の一般承継→手続き不要
・売買や贈与等の特定承継→知事の承認


──開発区域内の建築制限

【工事完了公告前】

〈原則〉建築物の建築・特定工作物の建設は禁止
〈例外〉①工事用の仮設建築物②知事が支障がないと認めたとき③開発行為に同意していない土地の所有者が、権利行使として建築物を建築したとき

【工事完了公告後】

〈原則〉予定建築物・予定特定工作物以外の建築物・工作物の新築(新設)などは禁止
〈例外〉①用途地域等が定められているとき②知事が許可したとき


開発許可の要否【法令】|パパリン宅建士
#note「穴埋め問題」あります↓
https://note.com/paparingtakken/n/n69fcfdd0e0b6