宅建・史上最年少合格者の父による宅建合格ブログ

宅建・史上最年少合格者(当時小6)の父による宅建合格ブログです。これから宅建士試験にチャレンジする方々(特に独学で頑張っている人)に、最短距離で合格を勝ち取るためのノウハウを提供します。ぜひ一読してみてください。

重要事項説明書【業法】

──重要事項説明書とは?

いよいよ宅建業法最大の難所「重要事項説明書」に入る。この重要事項説明書と37条書面、建築基準法の用途規制の3項目は、覚えることが多くて、受験生泣かせといえる。

特に重要事項説明書(35条書面)は情報量が多く、配点も高い。ここだけで毎年2~3問は出題される。苦手のままでは、合格は遠のくばかりだ。

重要事項の説明とは、物件を取得しようと考えている相手方(お客さん)に、宅建士が、契約前の判断材料となる重要な情報を提供することである。

しかしながら、重要事項の説明を義務付けられているのは宅建士ではなく宅建業者だ。宅建士は、宅建業者の指示に従っているだけで、トラブルがあったときの責任は、原則、宅建業者が負う。

相手方が宅建業者の場合、重要事項説明書の交付だけで足り、宅建士による説明は不要である。

──重要事項の説明方法

まず宅建士が、相手方と契約する前に、重要事項説明書を交付し「記名押印」してから説明に入る。宅建士は、相手方からの請求がなくても「宅建士証」を提示しなければならない。

重要事項の説明は、一般の宅建士でもすることができ、必ずしも専任の宅建士である必要はない。

物件の取引には、⑴売買・交換建物の貸借宅地の貸借の3種類があり、宅建士は、それぞれの買主や借主に対して説明するのだが、交換のみ両当事者に対して説明しなければならない。

──試験対策として

なお、重要事項説明書の試験対策として、単に記載内容を暗記しただけでは足りない。上記⑴~⑶を、各記載事項ごとに区別できなければならない。

特に、⑵建物の貸借⑶宅地の貸借の2つが曲者である。これに⑴を加えた3つを使い分けられるようになれば、重要事項説明書は完成に近づく。

下記の各記載事項の終わりに、◯✕を添付しておいた。説明が必要ならば◯、必要なければ✕というように。順序としては、左側から⑴売買・交換⑵建物の貸借⑶宅地の貸借となる。

例えば◯✕✕ならば、⑴売買・交換では説明が必要だが、⑵建物の貸借⑶宅地の貸借では必要ないということだ。そこまで極めてもらいたい。

記載内容と3つの◯✕を頭に叩き込めば、重要事項説明書を得点源にできるようになる!

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──記載事項1~基本事項

【取引物件に関する事項】

登記された権利 ◯◯◯
法令上の制限 ◯△◯
*建物の貸借で建蔽率や容積率などは説明不要
私道に関する負担 ◯
*負担がなければ「なし」と説明
上下水道電気ガスなどの整備状況 ◯◯◯
⑤未完成物件の工事完了時の形状・構造 ◯◯◯
*必要があれば図面を交付して説明
⑥既存建物(中古)の建物状況調査 ◯△
*建物の貸借で設計図等の保存状況は説明不要

【取引条件に関する事項】

⑦代金・交換差金・貸借以外に授受される金銭の額および目的 ◯◯◯
⑧契約の解除 ◯◯◯ 
*定めがなければ「なし」と記載
損害賠償額の予定または違約金 ◯◯◯
*定めがなければ「なし」と記載
手付金等の保全措置 ◯✕✕
*自ら売主の場合に限る 
支払金預り金の保全措置 ◯◯◯
*50万円以上の場合のみ記載
ローンのあっせん内容と不成立のときの措置 ◯✕✕
割賦販売(ローン)の場合の現金販売価格・割賦販売価格・支払時期と方法 ◯✕✕
契約不適合責任の履行に関する措置および概要(保証保険契約等) ◯✕✕

【国土交通省令・内閣府で定める事項】

宅地造成区域内・土砂災害警戒区域内・津波災害警戒区域内の物件であればその旨 ◯◯◯
石綿(アスベスト)使用の有無 ◯◯
*調査記録がなければ「なし」と記載
⑰建物の耐震診断とその内容 ◯◯
*昭和56年6月1日以降に着工した建物を除く
住宅性能評価を受けた新築住宅 ◯✕✕
*売買・交換の場合に限る


──記載事項2~貸借の追加事項

台所浴室便所等の整備状況 ✕◯
②契約終了時の借地上の建物の取壊し ✕
契約期間および契約の更新 ✕◯◯
④用途等の利用制限 ✕◯◯
管理委託先の氏名・住所 ✕◯◯
⑥敷金等の精算 ✕◯◯
定期借地権(借家権)等の設定とその旨 ✕◯◯

──記載事項3~区分所有建物の追加事項

管理委託先の氏名・住所 ◯
専有部分の用途・利用制限(案を含む) ◯
敷地利用権 ◯✕✕
共用部分(案を含む) ◯✕✕
専用使用権(案を含む) ◯✕✕
修繕積立金(案を含む) ◯✕✕
⑦費用の減免(案を含む) ◯✕✕
維持修繕の実施状況 ◯✕✕
管理費用の額・滞納額 ◯✕✕


重要事項説明書【業法】|パパリン宅建士
#note 「穴埋め問題」あります↓ 
https://note.com/paparingtakken/n/nae90e9bb56bb

「◯✕問題」もあります↓
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/09/22/193629