宅建・史上最年少合格者の父による宅建合格ブログ

宅建・史上最年少合格者(当時小6)の父による宅建合格ブログです。これから宅建士試験にチャレンジする方々(特に独学で頑張っている人)に、最短距離で合格を勝ち取るためのノウハウを提供します。ぜひ一読してみてください。

12月試験の合格点予想

──はじめに

12月27日(日)、コロナ禍で大変な中、今年2度目の宅建試験が行われた。

冬に行われた初の宅建試験。コロナ対策と寒さ対策をしなければならない過酷な状況。

そんな試験に果敢にチャレンジされた皆さんには、合否にかかわらず敬意を表したい。

さて、12月試験では、次の2つの点で10月試験とは大きく異なっている。

①5問免除者がほとんどいない。
②受験率が64%しかない。

まず①について。5問免除者の約98%が10月試験に集中したため、12月試験はほぼ一般受験生で占められた。

通常、5問免除者の方が合格率が高い。よって5問免除者の割合が高いと、全体の合格率が上がり、場合によっては合格点も繰り上がる。

10月試験が38点という高得点決着になったのも、その点も影響していると思う。免除者の割合も、約27%と例年よりずっと高かった。

次に②だが、コロナの第3波を恐れてか、通常約8割の受験率があるのに、12月試験では64%と前例がないほどの低受験率となった。

これにより合格基準点も跳ね上がり、39点ないし40点になるのでは?という意見もあるが、どうだろうか。

確かに、やる気のない人や記念受験の人が受験を放棄した可能性は高い。とはいえ、毎年合格を狙えるレベルの受験生は上位3割くらいだ。

12月試験で受験を放棄した人を除いても、残り5割以上の人たちは、残念ながら合格に手の届く位置にはいない。

それに一部早い段階で申し込みをしたのに12月に回された人は別にして、本当にやる気のある受験生は10月試験を受けたはず(もちろん例外もあるが)。

そういう点を加味すれば、受験率が低い=受験生レベルが高いと一概にはいえない気がする。

5問免除者が少ないことと相殺させても、全体の受験生レベルが10月試験より明らかに上になるようなことはないと思うのだが、、

──12月試験の難易度は?

それでは10月試験との難易度を比較しながら、分野ごとに分析していきたいと思う。

10月試験では、合格基準点38点・合格率17.6%だった。これと比較して、12月試験の合格基準点を予想してみる。

【権利関係】

10月試験も難しかったが、12月試験の権利関係は、それに輪をかけて難しく感じた。

捨て問ともいえるCレベルの問題が、問1、問3、問14と3つあった。問4と問8も、どちらかというと難問の部類に入る。

10月試験でも難問といえる問題は複数あったが、捨て問に分類されたのは問14の不動産登記法だけだ。

反面、易しい問題も3つほどあり、その難易度のギャップに戸惑いを感じた受験生も多かったのではないか?

【法令上の制限】

10月試験では、問15の都市計画法と、問20の土地区画整理法がC問題に分類された。

対して12月試験では、C問題は問20の土地区画整理法だけだった。C問題が一つ外れた分、12月試験の方がやや易しかったといえる。

【税・価格の評定】

10月試験で不動産取得税が出たから、12月試験では固定資産税(問24)。10月試験では不動産鑑定評価基準が出たから、12月試験では地価公示法(問25)という拍子抜けするほど当たり前の出題となった。

問23は、10月試験では印紙税だったが、12月試験では「登録免許税」だった。これも私がブログの中で予想した通りの出題であった。

12月試験のヤマ
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/11/19/180951

税・価格の評定に関しては、ほんの僅かに12月試験の方が難しい気もするが、ここは10月試験と12月試験はほぼ同難易度としておく。

【宅建業法】

業法の個数問題は、10月試験では4題だったのに対し、12月試験では5題となった。

明らかなCレベルの難問は、10月も12月もどちらにもなかったが、12月試験では、Cに近いBレベルの問題が一つあった。問32の個数問題だ。

個数問題を除けば全体的に易しく、多少細かい知識が必要な問題もあったが、18点以上は狙える内容だったといえる。

10月試験との比較でいえば、僅かだが12月試験の方が難易度は上だと思う。

【免除科目】

問46~49に関しては、10月試験も12月試験もどちらも易しく、差はほとんどない。ただし問50の建物の問題に関しては、10月試験の方が明らかに難しかった(C問題)。

問50は、12月試験ではAレベルだったので、免除は12月試験の方が易しかったといえる。

──12月試験の合格点を予想する

分野ごとに10月試験と比較して、12月試験の方が易しければ+(プラス)、難しければ-(マイナス)を付けて数値化してみた。

 権利関係 -1
 法令上の制限 +0.5
 税・価格の評定 0
 宅建業法 -0.5
 免除科目 +0.5

合計すると-0.5となり、僅かだが12月試験の方が難しかったことになる。

12月試験が、①5問免除者がほとんどいない(平均点が下がる)②受験率が64%しかない(平均点が上がる)を相殺させて影響力なしと考えれば、あとは本試験の難易度だけの問題となる。

12月試験の方がやや難易度が高く、その下げ幅を-0.5と仮定した場合、38-0.5=37.5点という点数が導き出される。

要するに 37ないし38点である。これを私の12月試験の合格予想点としたい。

もちろん外れる可能性もあるが、ダメもとだと思って今回はこれに賭けてみる。

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免除科目で4点以上を狙う

──5問免除科目とは?

ご存知のように、宅建試験の全50題のうち、最後の5題が免除科目である。登録講習を修了した5問免除対象者を除き、一般受験生はこれらの問題を解かなければならない。

例年の割合としては、約8割が一般受験生で、約2割が5問免除対象者だ。ただし今年は、5問免除者の大部分が10月試験に集中したため、12月試験の約98%が一般受験生である。

ほとんどの受験生は、権利・業法・法令の3大分野に勉強時間の大半を注ぐため、なかなか免除科目まで手が回らない。そのためか、免除科目が苦手という受験生が多い。

苦手といっても、手が回らないから苦手なだけであって、決して難易度が高いわけではない。住宅金融支援機構のみやや難しいが、全体的には易しい部類に入る。

きちんと対策を立てて勉強すれば、4点以上は狙える。逆に未学習だと2点以下は確定だ。

免除科目で4点を取ろうとすれば、テキストを通読して過去問を解くといった普通の勉強法では、恐らく20時間以上はかかるはず。

それを何とか半分以下にしたい。私はそう思って免除のブログ記事に取り組んできた。

──各免除科目の勉強法

私のブログ記事で、すべての項目をカバーできている分野は、今のところ免除科目だけである。

しかも別途テキストや過去問をやらずに、4点以上が狙えるように仕上げたつもりだ。

私は最近、Twitterにこんなツイートをした。

免除科目のうち、住宅金融支援機構と統計についてはテキストを、景表法と土地・建物については過去問を中心に学習した方がいいです。
私のブログ記事も、その考え方に則って作成してあります。

【要点まとめ】

46 住宅金融支援機構
48 統計

【2択過去問】

47 景表法
49 土地
50 建物

ここでいうテキストとは「要点まとめ」のことだと思っていい。このように各項目の学習方法を2タイプに振り分けることによって、より効率よくマスターできるよう工夫してみた。

私の目算では、住宅金融支援機構が3~4h、統計が1~2h、景表法が2h、土地・建物が各1hあればモノにできる。

もちろん個人差はあるが、大体8~10時間あればマスターできる計算だ。

通常の学習時間の半分以下。これならば、免除科目まで手が回らなかった受験生でも、丸一日集中すればマスターできるに違いない。

あとはそれを実行に移せるかどうかだ。

最後に、免除科目のブログ記事のURLを貼り付けておくので、ぜひ役立てほしい。

住宅金融支援機構法【免除】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/12/18/184440

統計データのまとめ【免除】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/06/18/192153

景表法の2択問題【免除】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/12/21/181045

土地・建物の2択問題【免除】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/10/10/181159

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景表法の2択問題【免除】

──景表法の目的と試験対策

景表法を略さずにいうと「不当景品類及び不当表示防止法」で、一般消費者の利益を保護することを目的としている。

要するに、不当な表示や広告を禁止するための法律で、不動産の表示については、更に公正競争規約に基づくものとされている。

5問免除科目の一つであり、問いの47がこれに相当する。

免除科目のうち、住宅金融支援機構法と統計は、テキストや要点まとめに目を通した方がいいが、景表法と土地・建物は、過去問中心の学習をした方が点になりやすい。

以前に私は、土地・建物の「要点まとめ」で、過去問をアレンジした2択形式をとったが、景表法でもそれと同じ形式を取り入れてみた。

その方が実践的だし、吸収も早いと思ったからだ。ぜひ活用してみてほしい。

──2択問題(その一)

①懸賞によらないで提供する景品類の最高額は、景表法に基づき、一般的には、取引価格の1/10の範囲内と定められているが、不動産業においては、取引価格の1/10又は【a 50万円、b 100万円】のいずれか低い金額の範囲内と定められている。

②宅建業者Aが未完成建売住宅を販売する場合、建築確認を受けていなくても、現に確認を申請中であれば、「建築条件付き宅地分譲」と表示して広告することが【a できる、b できない】

③宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前であっても、宅地建物取引業法第33条に規定する許可等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する表示を【a してもよい、b してはならない】

④販売しようとしている売地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合、都市計画道路の工事が未着手であれば、都市計画道路の区域に含まれている旨の表示は【a 省略できる、b 省略できない】

⑤インターネット広告においては、最初に掲載する時点で空室の物件であれば、その後、成約済みになったとしても、情報を更新することなく空室の物件として掲載し続けることが【a できる、b できない】

⑥宅建業者Aが、実際には存在しない物件について、新聞折込ビラで広告をしても、広告の物件と同程度の物件を準備しておけば、不当表示となるおそれが【a ある、b ない】

⑦宅建業者Aが中古住宅を販売する場合、当該住宅が建築後1年未満のものであれば、実際に販売する価格よりも高い新築時の販売価格を、実際に販売する価格に併記して表示することが【a できる、b できない】

⑧宅建業者Aは、建物の売買の媒介を依頼されたところ、当該建物は工事完成後10ヵ月が経過しているものの未使用であったので、当該物件を新築物件として販売広告【a してもよい、b してはダメ】

⑨分譲住宅について、住宅の購入者から買い取って再度販売する場合、当該住宅が建築後1年未満で居住の用に供されたことがないものであるときは、広告に「新築」と表示したら、不当表示に【a 問われる、b 問われない】

⑩築15年の企業の社宅を買い取って大規模にリフォームし、分譲マンションとして販売する場合、一般消費者に販売することは初めてであるため、「新発売」と表示して広告を出すことが【a できる、b できない】

⑪建売住宅の販売広告において、実際に当該物件から最寄駅まで歩いたときの所要時間が15分であれば、物件から最寄駅までの道路距離にかかわらず、広告中に「最寄駅まで徒歩15分」と表示することが【a できる、b できない】

⑫宅建業者Aは、駅から160mの距離にある宅地を、代理により売却するに当たり、「駅より徒歩2分、立地条件は万全です。」と販売広告【a してもよい、b してはならない】

──2択問題(その二)

①リフォーム済みの中古住宅については、【a リフォーム済みである旨、b リフォームの内容と時期】を必ず表示しなければならない。

②宅建業者Aが、不動産の販売広告において販売する物件の最寄駅の表示を行う場合で、新設予定駅のほうが現に利用できる最寄駅より近いときは、鉄道会社が駅の新設を公表したものであれば、現に利用できる駅に代えて新設予定駅を表示することが【a できる、b できない】

③宅建業者Aが新聞で中古住宅の販売広告を行う場合、当該住宅から半径1km以内に所在する小・中学校及び市役所については、当該住宅からの道路距離の表示を省略して、「小・中学校、市役所近し」と表示することが【a できる、b できない】

④宅建業者Aが取引しようとする物件の周辺に、現在工事中で、将来確実に利用できると認められるスーパーマーケットが存在する場合、整備予定時期及び物件からの道路距離を明らかにすることにより、広告において表示することが【a できる、b できない】

⑤新聞折込チラシにおいて新築賃貸マンションの賃料を表示するに当たり、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合は、【a 標準的な1住戸1ヵ月当たりの賃料、b 1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料】を表示すれば、不当表示に問われることはない。

⑥宅建業者Aが新聞折込広告で分譲マンションの販売広告を行う場合、すべての住宅について1戸当たりの表示が困難なときは、価格については最低価格及び最高価格のみを表示し、管理費については契約時に説明を行えば、不当表示となるおそれが【a ある、b ない】

⑦新築分譲マンションの広告に住宅ローンについても記載する場合、返済例を表示すれば、当該ローンを扱っている金融機関や融資限度額等について表示する必要が【a ある、b ない】

⑧複数の売買物件を1枚の広告に掲載するに当たり、取引態様が複数混在している場合には、【a 広告の下部にまとめて表示、b 各々の物件に売主・貸主・代理・媒介の別を表示】しなければならない。

⑨傾斜地を含むことにより当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合は、原則として、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示しなければならないが、マンションについては、これを明示せずに【a 表示してもよい、b 表示してはならない】

⑩宅建業者Aが建築基準法第42条に規定する道路に適法に接していない宅地を販売するときは、「道路位置指定無」と表示していれば、「再建築不可」又は「建築不可」の表示をしていなくても、【a 不当表示となる、b 不当表示とはならない】

⑪土地上に古家が存在する場合に、当該古家が、住宅として使用することが可能な状態と認められる場合であっても、古家がある旨を表示すれば、売地と表示して販売しても不当表示に【a 問われることがある、b 問われることはない】

⑫路地状部分のみで道路に接する土地を取引する場合は、その路地状部分の面積が当該土地面積の【a 30%以上、b 50%以上】を占めていなければ、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示せずに表示してもよい。

⑬高圧線下にある宅地を販売するための広告を行ったところ、当該宅地が高圧線下に所在する旨の表示がされていなかったが、意図的に表示しなかったものではないことが判明した場合には、不当表示となる【a おそれがある、b おそれはない】

⑭建築基準法第28条(居室の採光及び換気)の規定に適合した採光及び換気のための窓等がなくても、居室として利用できる程度の広さがあれば、広告において居室として【a 表示できる、b 表示できない】

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【答】

2択問題(その一)→① b ② b ③ a ④ b ⑤ b(おとり広告となり✕) ⑥ a(おとり広告となり✕) ⑦ b(二重価格表示となり✕) ⑧ a(新築=建築後1年未満かつ居住の用に供されたことがないもの) ⑨ b ⑩ b ⑪ b(徒歩による所要時間=道路距離80mにつき1分) ⑫ b(万全が✕)

2択問題(その二)→① b ② b ③ b ④ a ⑤ b ⑥ a(管理費も広告表示が必要) ⑦ a ⑧ b ⑨ a ⑩ a ⑪ b ⑫ a ⑬ a ⑭ b



住宅金融支援機構法【免除】

──この法律の目的は?

民間の金融機関が、住宅ローンなどの長期固定の低金利の貸付けをするのは難しい。

これまで旧・住宅金融公庫が直接融資するなどして行ってきたのだが、平成19年4月1日から、独立行政法人「住宅金融支援機構」がそれを受け継ぐことになった。

ただし、直接融資は災害関連などに限定し、銀行等による民間の住宅ローンを側面から支援することをその目的としている。

──機構の主な業務

【証券化支援業務】~主要な業務

民間の金融機関が、住宅ローンの顧客に貸付けをする。その債権を機構側が買い取って証券化し、投資家に売却して資金を調達(この証券をMBSという)。

その資金を民間の金融機関に提供することで、安定的に長期固定金利の住宅ローンを顧客に提供しやすくなる。この仕組みが証券化支援業務である。

以上のような買取型のほか、住宅ローンに付した保険を担保として証券を発行し、その資金を民間の金融機関に提供する保証型もある。

【融資保険業務】

顧客がローンを滞納して住宅ローンが焦げ付いた場合、機構側が金融機関に、損害を補填するための住宅融資保険を支払う。

【情報の提供業務】

住宅金融支援機構は、住宅の建設・購入等をしようとする者、または住宅の建設等の事業を行うものに対し、必要な資金の調達や良質な住宅の設計・建設等に関する情報の提供、相談その他の援助を行う。

【直接融資業務】~試験で頻出

災害関連など、民間の金融機関からの融資が困難な分野に限り、機構は直接融資することができる。

〈災害関連のもの〉

災害復興建築物の建設・購入・補修等に必要な資金の貸付け
災害予防代替建築物の建設・購入・移転等に必要な資金の貸付け
地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付け

〈災害以外のもの〉

合理的土地利用建築物の建設・購入に必要な資金の貸付け(購入は新築のみ)
マンションの共用部分の改良に必要な資金の貸付け
子どもを育成する家庭高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び環境を有する賃貸住宅(高齢者の家庭については一般住宅も)の建設・改良に必要な資金の貸付け
⑦住宅資金の融資を受けられない勤労者のための財形住宅の貸付け

〈その他の注意点〉

高齢者が自ら居住する住宅のバリアフリー工事等に係る直接融資に関しては、債務者本人の死亡時に一括して借入金の元金を返済する高齢者向け返済特例制度が設けられている(月々の返済は利息のみ)。

貸付けを受けた者が、経済情勢の著しい変動に伴って元利金の支払いが著しく困難となった場合は、貸付け条件の変更や元利金の支払い方法の変更をすることができる。ただし、元利金の支払い免除はできない

【団体信用生命保険】

機構は、貸付けを受けた者が死亡(重度障害を含む)した場合、生命保険から弁済を受けられる団体信用生命保険の業務も行う。

【債権の管理・回収業務】

旧・住宅金融公庫が有していた一切の権利・義務は、国が承継する資産を除き、住宅金融支援機構が承継した。

住宅金融公庫が貸し付けた資金に係る債権の回収が終了するまでの間は、機構がそれらの債権の管理及び回収を行う。

【業務の委託】

機構は、次の者に対し、住情報の提供業務以外の業務を委託することができる。

・一定の金融機関
・一定の債権回収会社
地方公共団体その他政令で定める法人

──フラット35

機構の「証券化支援業務」のうち、証券化制度を利用した住宅ローンがフラット35だ。その名の通り、償還期間の上限を35年とする。

原則として、申込み時の年齢が70歳未満であることが必要である(親子2世帯ローンは別)。

【融資の目的】

本人または親族が住むための住宅の建設資金や購入資金であること。

中古住宅の購入資金としても使えるが、リフォーム資金としては使えない。ただし、中古住宅の購入に付随するリフォームは除く。

【対象となる住宅】

床面積の要件が、一戸建てなら70㎡以上、マンション等の共同住宅なら30㎡以上で、建設費または購入価格が1億円以下

【融資金額】

全国一律で、100万円以上8,000万円以下。建設費または購入価格の100%まで。

【借入期間】

15年以上35年以内もしくは完済時の年齢が80歳となるまで、のいずれか短い年数。

【融資金利】

全期間固定金利である。金利や手数料は、金融機関によって異なる

【その他】

保証人や保証料、繰上げ手数料は不要。また住宅に付随した土地は融資対象となるが、土地のみを購入した場合は融資できない

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住宅金融支援機構法【免除】|パパリン宅建士
#note「穴埋め問題」あります↓
https://note.com/paparingtakken/n/nd02e7e2315ab

住宅瑕疵担保履行法【業法】

──この法律の意義とは?

宅建業者が「自ら売主」となり、宅建業者でない買主に新築住宅を引き渡したとする。

この場合の新築住宅とは、工事完了日から起算して1年以内で、かつ人の居住に供したことのないものをいう。

住宅品質確保法には、新築住宅を買主に引き渡した宅建業者は、

1 住宅の構造耐力上主要な部分(壁や柱など)
2 雨水の侵入を防止する部分(屋根や窓など)

について、引渡しから10年間、買主に対して瑕疵担保責任(種類・品質に関する契約不適合責任)を負うとある。

しかしながら、もしその10年の間に宅建業者が倒産してしまったら、買主は業者に責任追及できなくなってしまう。

そこで宅建業者等(新築住宅を建設した請負人も含む)に、新築住宅の引渡しから10年間は、資力確保義務を負わせることとした。

これが「住宅瑕疵担保履行法」である。

なお、資力確保義務があるのは、自ら売主となる宅建業者等で、買主が宅建業者でない場合に限る。すなわち業者間取引や、宅建業者が代理や媒介をした場合には適用されない。

──資力を確保する方法

資力を確保するには、次の2つの方法がある。

【保証金を供託する】

宅建業者は、保証金を、基準日(3月31日と9月30日)から過去10年の間に引き渡した新築住宅の総戸数に応じて算定される額(基準額)以上供託する。

供託先は、宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所だ。床面積55㎡以下の新築住宅は、2戸をもって1戸で算定する。

後述の保険に加入した新築住宅については、その分を総戸数から除いて算定する。

供託方法は、金銭のほか有価証券でもよい。有価証券の評価額は、営業保証金と同じである(主たる事務所の移転や還付後の流れも営業保証金と同じ)。

宅建業者は買主に対し、契約を締結するまでに、供託所の所在地等について書面を交付して説明しなければならない。

【保険に加入する】

宅建業者は、販売する新築住宅に、10年以上の住宅販売瑕疵担保責任保険をかけ、保険料を支払わなければならない。

瑕疵が判明した場合、宅建業者はその損害を補填するため、保険法人に保険金を請求する。

宅建業者が倒産したり、瑕疵担保責任を履行しないときは、買主が保険金を請求する。

保険金額は、1戸あたり2,000万円以上で、保険の有効期間は引渡しから10年以上である。

上記、保証金の供託との併用も可能。

──届出義務と罰則

宅建業者は、年2回の基準日ごとに、過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数等を、基準日から3週間以内に免許権者に届け出なければならない。

→届け出なかった場合、50万円以下の罰金。

宅建業者は、資力確保措置を講じず、上記の届出をしないときは、基準日の翌日から起算して50日を経過した日から、新たな新築住宅の販売契約をすることができない。

→これに違反して契約した場合、1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金又はその併科。

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住宅瑕疵担保履行法【業法】|パパリン宅建士
#note「穴埋め問題」あります↓
https://note.com/paparingtakken/n/n42042ccc0353

業法の個数問題を分析する

──はじめに

毎年、宅建の受験生を悩ませているものに「個数問題」がある。10月試験でも、宅建業法で4題の出題があった。

言うまでもなく個数問題は、4つの肢すべてが理解できていなければ解けない。つまり消去法で正解肢を導き出すことができないのだ。

そういう意味では、個数問題は、他の設問に比べて難易度が高いといえる。

私は自身のブログで、夏以降にオススメしてきた3種のテキスト&問題集で、これらの個数問題が正解できるかどうかを調べてみた。

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その3種の教材とは、次の3つである。

・どこでも宅建士 とらの巻(LEC)
・ウォーク問❷宅建業法(LEC)
・一問一答 セレクト600(TAC)

以後、10月試験の4題の個数問題と照らし合わせながら解説していきたいと思う。

──個数問題【問27】を分析する

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→肢アについては、ウォーク問❷(問82のエ)に次のような肢があった。

建物の売却について、宅地建物取引業者が代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。(2017年 問42)

この肢の答えは◯である。取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。よって本問の肢アは✕だと分かる。

→次に肢イだが、これはセレクト600(p228)に次のような肢があった。

宅地建物取引業者Aが、宅地の所有者Bの依頼を受けてBC間の宅地の売買の媒介を行った際、Aは、当該宅地に対抗力のある借地権を有する第三者が存在することを知っていたが、当該借地権は登記されていなかったので、Cに対して告げることなく、BC間の売買契約を締結させた。これは宅地建物取引業法には違反しない。

この肢の答えは✕である。重要な事実の不告知等の禁止に違反する。よって本問の肢イは◯ということになる。

→続いて肢ウについて。やはりウォーク問❷(問85の2)に次のような肢があった。

宅地建物取引業者が、複数の区間がある宅地の売買について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外には取引態様の別を明示する必要はない。(2011年 問36)

この肢も✕である。広告のつど取引態様の別を明示しなければならない。よって本問の肢ウは◯となる。

→最後、肢エについて。これもウォーク問❷(問85の1)に次のような肢があった。

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。(2011年 問36)

この肢は◯である。許可等の処分があった後でなければ、広告をすることはできない。申請をした後ではない。よって本問の肢エは✕となる。

従って、【問27】はイとウが正しい肢なので、正解は「2」の二つということになる。

──個数問題【問29】を分析する

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→肢アについては、ウォーク問❷(問75の3)に次のような肢があった。

宅地建物取引業者A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。(2011年 問31)

この肢の答えは◯である。焼き直し問題どころか、AとA社が異なるだけで同じ問題である。当然、本問の肢アも◯となる。

→肢イについても、ウォーク問❷(問78の1)に次の肢があった。

宅地建物取引業者Aが、Bと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。(2016年 問27)

この肢は✕である。標準媒介契約約款に基づくか否かは、媒介契約書面の記載事項である。よって本問の肢イは◯となる。

→続く肢ウだが、ウォーク問❷(問79のイ)に次の肢があった。

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではない媒介契約)を締結した。当該専任媒介契約の有効期限は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により、自動更新とすることができる。(2017年 問43)

この肢も✕である。Bが宅建業者であっても、自動更新は認められない。本問の肢ウも、Bからの要望があろうがなかろうが、自動更新はできない。よって✕となる。

→最後の肢エについては、ウォーク問に同種の問題がなく、とらの巻(p239)に専属専任媒介契約における業務処理状況の報告義務が「1週間に1回以上」であることが記載されている。
とらの巻に限らず、基本的なことなので、どのテキストにも記載されているはず。セレクト600の解説部分(p237)にも載っていた。
よって本問の肢エは◯となる。

従って、【問29】はア、イ、エが正しい肢で、正解は「3」の三つということになる。

──個数問題【問37】を分析する

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→肢アについては、ウォーク問❷(問98のイ)に次のような肢があった。

宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。(2014年 問40)

この肢はもちろん✕である。説明義務があるのは35条書面であって、37条書面では必要ない。よって本問の肢アも✕となる。

→肢イの「供託所等に関する事項」は37条書面の記載事項ではない。よって✕である。
37条書面の記載事項については、とらの巻(p256)にまとめられている。
なお、37条書面には、必ず記載しなければならない絶対的(必要的)記載事項と、定めがなければ省略可能な任意的記載事項がある。

→肢ウについては、ウォーク問❷(問99のエ)に次の肢があった。

宅地建物取引業者A社は、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば、37条書面を交付する必要はない。(2013年 問31)

この肢の答えは✕だ。相手方が業者であっても、37条書面の交付は省略できない。よって本問の肢ウは◯となる。

→最後の肢エも、ウォーク問❷(問98のウ)に次の肢があった。

宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合は、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。(2014年 問40)

この肢は◯である。相手が宅建業者であっても、37条書面は交付は省略できない(上記の肢ウ参照)。また売買の「引渡しの時期」は、絶対的記載事項である。
本問の肢エの「移転登記の申請の時期」も、同じく絶対的記載事項である。よって答えは✕となる。

従って、【問37】の正しい答えは肢ウだけであり、「1」の一つが正解となる。

──個数問題【問40】を分析する

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→肢アについて。クーリング・オフは、それが宅建業者から「書面で告げられた日から起算して8日経過」するとできなくなる。
これは基本的なことなので、とらの巻(p266)だけではなく、すべての宅建テキストに記載されている。
書面で告げられた日の翌日が起算点ではない。
よって本問の肢アは「できない」が正解。

→肢イについては、ウォーク問❷(問113の4)に次のような肢があった。

買主Eは、自ら指定したレストランで買受けの申込みをし、翌日、宅地建物取引業者Aの事務所で契約を締結した際に代金の全額を支払った。その6日後、Eは、宅地の引渡しを受ける前にクーリング・オフの書面を送付したが、Aは、代金の全部が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。(2003年 問39)

この肢の答えは✕である。クーリング・オフができなくなる条件は、物件の「引渡しを受け、かつ、代金全額を支払った場合」だ。単にEが、代金の全額を支払っただけでは、Aは契約の解除を拒むことはできない。
本問の肢イも、Aが契約の履行に着手=引渡しをした、だけでは条件が満たされないため、クーリング・オフ「できる」が正解となる。

→肢ウについても、ウォーク問❷(問114のア)に次の肢があった。

宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないCとの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内に到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該契約は無効である。(2018年 問37)

クーリング・オフを郵送でする場合、書面を発した時(ポストに投函した時)に効力が生じる。これを「発信主義」という。
またクーリング・オフに関する特約で、一般消費者に不利なものは無効となる。
このウォーク問の肢は、Cに不利な特約なので無効すなわち◯が正解となる。
本問の肢ウも、買主Bに不利な合意(特約)とみなすことができ、よってクーリング・オフ「できる」が正解となる。

→最後の肢エについては、セレクト600(p266)に次のような肢があった。

宅地建物取引業法第37条の2に規定する事務所以外の場所においてした売買契約の解除に関し、買受けの申込み及び売買契約が、売主である宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものにおいて締結された場合、専任の宅地建物取引士がそのとき不在であっても、買主は売買契約を解除することができない。

この肢の答えは◯である。事務所以外の場所でも、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所は、クーリング・オフができない場所となる。その際、専任の宅建士の不在は、クーリング・オフの可否とは関係がない。
よって本問の肢エも、クーリング・オフによる契約解除が「できない」場所となる。これについては、とらの巻(p266)にも記載されている。

従って、【問40】のクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものは、イとウの肢となり、「2」の二つが正解となる。

──総括すると、、

宅建業法は、「満点狙いで最低でも18点以上」がノルマだとよく言われる。実際、業法で点数を稼いでおかなければ合格は厳しい。

それを実現させるためには、個数問題をとらなければならない。逆に、個数問題がすべて正解なら、満点の20点も夢ではなくなる。

今回、2020年度の10月試験で、業法に4題の個数問題が出題された。この4題が、とらの巻・ウォーク問・セレクト600のみで対応できるかどうかを調べてみたわけだ。

結果として、この3つの教材ですべての個数問題に対応可能なことが分かった。これは、今後の受験生にとっても励みになるであろう。

中でもウォーク問。この分野別過去問集の網羅性の高さが証明されたともいえる。

12月試験、あるいは来年度以降に受験を考えている方々の参考になれば幸いである。



令和2年度 宅建合格発表(10月試験)

──フライング発表と合格予想点

毎年恒例のことだが、宅建試験の合格発表日、日付が変わった深夜0時過ぎに、Twitterやfacebook上で合格点と合格率がフライング発表される。

12月2日の午前0時過ぎに、住宅新報社がTwitterに上げた記事である。

[速報]
不動産適正取引推進機構が本日発表いたしました令和2年度宅地建物取引士資格試験(10月実施分)の合格ラインは38問以上(登録講習修了者は45問中33問以上)です。受験者数168,989人に対し合格者数は29,728人、合格率は17.6%。

合格基準点38点以上、合格率17.6%!!

まさかコロナ禍での試験で、過去最高の38点以上になるとは、、

私は37点が本命だと思っていたので、見事に外してしまったわけだ。コロナで受験者数が若干減ったので、合格率18%未満の括りを外してくる可能性もあると思ったが、それもなかったことになる。

しかし合格率が17.6%ということは、下手すると39点の可能性もあったという、、

そう考えると、38点の一点予想、あるいは38点と39点の二点予想をした予備校や講師に先見の明があったといえそうだ。38±1点としたところも、一応的中としておきたい。

【38点の一点予想】

・資格スクール大栄
・石川宅建
・宅建情報ネット

【38点、39点の二点予想】

・総合資格学院
・みやざき先生
・高橋克典講師
・林先生(LEC)

【38±1点の三点予想】

・日建学院
・宅建動画の渋谷会

なお、これらの情報源は、宅建速報.comというサイトによる。

https://takken-sokuhou.com/

このサイトには取り上げられなかったが、80%の確率で38点を予想していた「銀次郎の合格ブログ」も、ほぼ的中としておく。

──そして正式な合格発表へ

令和2年度の正式な合格発表は、12月2日(水)の午前9時30分からだ。不動産適正取引推進機構のWebサイト上に次のように公表された。

不動産適正取引推進機構は12月2日、20年度の宅地建物取引士資格試験(10月実施分)の実施結果概要を発表した。それによると、合格者は2万9728人(男性1万9170人、女性1万558人)で、合格率は17.6%だった。登録講習修了者の合格率は19.6%。
 合否判定は、38問以上正解(登録講習修了者は45問中33問以上)を基準としており、18年度の37点を上回る過去最高の基準点となった。また、問42については、選択肢1または4のいずれも正解とする措置をとった。
 今年度の宅建試験(10月実施分)は10月18日に行われ、受験者は16万8989人(男性11万4731人、女性5万4258人)だった。
 なお、今年度は新型コロナウイルス感染症の影響により、試験場の密を避けるため、12月27日にも同試験は行われる。住宅新報では、1月5日号で本社解答番号と結果概要などを、12日号で再現問題と解説を掲載する予定だ。

このサイトでは、都道府県別に合格者の受験番号が掲載され、それと照合することで自分が本当に合格したことを確認できるわけだ。

https://www.retio.or.jp/exam/pass/todoufukensentaku.html

すでに午前0時に合格点が発表されているとはいえ、マークミスの可能性もゼロではない。それをここで再確認するのである。

また予想どおり、問いの42は、1と4のダブル正解となった。

10月試験はこれで終わったことになる。合格された皆さんには、心から「おめでとう」と言いたいし、敬意を表したい。

コロナ禍での勉強と試験は、さぞかし大変だったと思う。モチベーションの維持も難しかったに違いない。それでも強い意志を持って、日々頑張ってきたからこその合格である。

合格は一生有効だ。その後は、宅建登録実務講習を受けて宅建士になるもよし、はたまた別の資格試験にチャレンジするのもよし。

宅建に合格したことによって、無限の可能性が拡がる。人生が変わるかも知れない。

宅建試験が、法律系の国家試験の「登竜門」といわれる所以だ。

まだ12月27日(日)に、2度目の宅建試験が控えているので手放しには喜べないが、10月試験で合格した方々は、それぞれ自分が信じる道を突き進んでいってほしい。

残念ながら、合格できなかった方々は、来年リベンジを目指すかどうかを早い段階で決めた方がいい。

今年35~37点だった人たちは、あと少しで合格なので、是非ともリベンジを果たしてほしいと私は思っている。

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