宅建・史上最年少合格者の父による宅建合格ブログ

宅建・史上最年少合格者(当時小6)の父による宅建合格ブログです。これから宅建士試験にチャレンジする方々(特に独学で頑張っている人)に、最短距離で合格を勝ち取るためのノウハウを提供します。ぜひ一読してみてください。

合格予想点を考察する(10月分)

少し遅くなってしまったが、10月の本試験に頑張って挑まれた皆さんに敬意を表したい。結果がどうであれ、この経験は、今後の皆さんの人生に必ずいい影響を与えるものと信じる。

まだ12月試験があるので、その人たちにも頑張ってもらいたいが、とりあえず10月試験を終えた皆さんはご苦労様でした。

さて、各予備校と講師陣の合格予想点は、下記の宅建速報.comで見ることができる。

https://takken-sokuhou.com/

今年は35点から40点まで、実に6点もの開きがある。これは例年と比べても異常なことだ(例年の開きは概ね4~5点)。

昨年の合格基準点が35点なので、全体として、昨年よりは問題が易しかったことが読み取れる。実際、権利関係を除けば、昨年より問題が解きやすくなっているのは事実だと思う。

それでも例年と比べて、極端に問題が易しかったかといえば、必ずしもそうではない。私が最近、Twitterに上げたものを掲げてみる。

昨年と比べてですが、平均点は

 権利-1
 業法+2
 法令・税その他+1

といったところでしょうか。
普通に考えれば37点が妥当だと思いますが、今年は新型コロナの影響で不測の事態となったので、合格点の予想がほんと難しいです。
合格率を20%にするなどの救済措置があれば、さらに下がるかも、、

昨年の35点は、合格率が17%だったことを考慮すれば、36点に近い35点だったといえる。その点を加味すれば、今年は37ないし38点だと予想できなくもない。

だが今年は、新型コロナの影響で、受験生の環境そのものが例年とは大きく乖離している。

宅建試験は、毎年20万人ほどが受験する国内屈指のマンモス国家試験だ。本試験会場での密を避ける必要性から、より多くの教室を確保しなければならなくなった。

しかし、そのための試験会場を確保すること自体が困難となり、本試験は10月と12月に分割を余儀なくされてしまったのだ。

約60年の歴史がある宅建試験では初めてのこと。これには受験生はもちろん、予備校の講師陣らも戸惑いを隠せなかったと思う。

今年が例年と異なる点を、プラス面とマイナス面に分けて並べてみよう。

【プラス面】

・コロナ禍での外出自粛に加え、職場での仕事量が減って在宅ワークが増えるなど、自宅で勉強時間を捻出することが比較的容易だった。
・みやざき先生をはじめ、吉野先生や棚田先生など著名な宅建講師らの無料のYouTube動画が増え、予備校に通わなくても勉強しやすい環境にあった。

【マイナス面】

・新型コロナの影響で、本試験が10月と12月の2つに分かれ、また試験が本当に行われるのかなど、不安な気持ちを抱えながら勉強せざるを得なかった。
・予備校に過度の期待を抱いていた受験生が、予備校を諦めて通信にするか、独学にするかの選択をしなければならない場面もあり、出鼻をくじかれた。
・約120年ぶりに民法が大改正され、今年はそれが施行された最初の年となったので、本試験にもそれがいくつか反映されてリベンジ組は大変だった。

新型コロナに民法の大改正。この2点が例年と大きく異なるところだ。もちろん本試験が2分された点も大きい。

そこで10月試験での予想合格点だが、通常の年ならば37ないし38点で問題ないと思う。しかし今年は通常の年ではない。不測の事態といっても過言ではないはずだ。

通常の年の場合、受験生の約6割が独学者というデータがある。いうまでもなく、通学者と独学者では合格率がかなり異なる。平均点一つとっても、3点以上の開きがある。

宅建試験の合格率は、平均すると約16%だ。通学者の平均合格率は約40%で、独学者だと約10%になるらしい。通信の場合もあるが、ここでは触れないでおく。

このデータが意味するものは何か?

今年はコロナの影響で、資格学校を躊躇して、独学を選択する受験生の割合が増えた。正確にどれだけ増えたのかまでは分からないが、割合が増えたことは確かだと思う。

加えて、合格率が一般受験生より5%以上高くなる5問免除者が約1割減った。これも毎年、合格率を上げる要因となっていた。

例年のデータ通りなら、合格基準点は37点か38点かも知れないが、今年は例年と違う。独学者の割合が増え、5問免除者の数が減ったのだ。

各予備校の合格点予測が、こういった点も考慮にいれて出したものなら文句はいえない。だが、これらを一切考慮せずに、例年と同じやり方で弾き出した予想点だとしたら、、

私が思うに、例年とは異なる変化を取り入れて合格予想点を出している予備校もあれば、例年通りの算出方法で予想点を出している予備校もあるのではないか?

つまり、両パターンが混在しているような気がしてならない。

すべての資格学校に、私が直接電話を入れて確かめたわけではないので何ともいえないが、多分そういうことだと思う。

そういった数々の要素を加味すれば、予備校が出している平均的な予想点よりも、1点ほど低くなるのではないかというのが私の考えだ。

もちろん断定はできないが、恐らく36か37点あたりの合格基準点に落ち着くような気がする。

場合によっては、新型コロナで負担を強いられた今年の受験生に、若干合格率を引き上げるなどの救済措置をとる可能性だって否定できない。

実際、救済措置は数年前に行政書士試験で実施されている。宅建試験の機構側としても、合格者数をあまり減らしたくはないだろう。

その場合、35点の芽も出てくるかも知れない。

いずれにせよ、これは私の推測であって、現実のところは12月2日(水)の合格発表日まで待つしかない。

いざ発表されたら、救済措置など一切なく、合格基準点も38点だった、なんて可能性もゼロではないのだから、、

ほんと今年の合格点予想は難しい。

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本試験を迎えるにあたって

──本試験までに抑えておくべき項目

【超重要な3記事】

重要事項説明書の◯✕問題
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/09/22/193629

37条書面の◯✕問題
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/09/24/185256

統計データのまとめ【免除】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/06/18/192153

【高配点の2記事】

8種制限のまとめ【業法】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/04/18/214832

土地・建物の2択問題【免除】
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/10/10/181159


──当日の持ち物チェック

2020年度の最初の宅建試験は、10月18日(日)の午後1時から3時の間に行われる。試験時間は2時間。

本試験に必要なものは受験票などに記されているので大丈夫だと思うが、意外に何かしらを忘れる受験生がいるので、念のためにチェックだけはしておいてほしい。

【受験票】

これが一番重要だ。最悪、運転免許証があれば再発行してもらえるらしいが、万一忘れたら、焦って試験どころではなくなるので注意してもらいたい。

【マスク】

新型コロナが収束していない状況下で、マスク未着用は教室に入れてもらえない可能性が高い。ある意味、受験票より大事かも知れない。最低2枚は用意しておいてほしい。

【HBかBの鉛筆又はシャーペン】

私は当時、芯の太さが1.3㎜のマークシート用のシャーペン(HB)を使った。鉛筆でも構わないが、芯の固さがHBかBのものを使ってほしい。受験票にもそう記載されているはず。機械で読み取るとき、それらが一番反応しやすいからだ。3~4本用意しておけば安心だろう。

杞憂かも知れないが、黒のボールペンや油性マジックなどで代用してはいけない。宅建試験のマークシート用紙の判別に用いる機械は、鉛筆やシャーペンの芯に含まれる炭素を読み取るのであって、黒色に反応するわけではない。過去に、黒のボールペンでマークして落ちた受験生もいたので笑えない。

【消しゴム】

できればマークシート用の固めの消しゴムが好ましいが、プラスチック製の消しゴムであれば大丈夫だろう。ただし、一度マークしたところを消すときは、しっかり消すこと。

サクラクレパス社が出しているArch(アーチ)という名の消しゴムがよく消えるのでお薦めだ。

【簡易な鉛筆削り】

鉛筆やシャーペンを数本用意しておけば特に必要ないと思うが、念には念をという人には、100均で売っているようなミニ鉛筆削りがあると安心かも知れない。

【腕時計】

携帯(スマホなど)を時計代わりに使用することは認められていない。腕時計でも、電卓機能があるものはダメで、時間を見るだけのシンプルなものに限られる。

私は、980円のアナログ腕時計をAmazonで事前に購入しておいた。

【スリッパ】

私は必要なかったが、会場によってはスリッパが必要となる場合もある。今一度、受験票で確認しておいてほしい。

【往復の交通費など】

原則、車で本試験会場へは行けないので、公共の交通機関を利用することになる。そのための交通費+αくらいのお金は用意しておいた方がいい。

【本試験会場までの地図】

本試験会場までの地図も、場合によっては必要かも知れない。地図アプリなどを使って、スマホでスクリーンショットしておけば安心だろう。万一、道に迷ったら、近くにいる人に聞くのが一番である。

【カーディガンなどの上着】

本試験当日が雨で最高気温が上がらない場合、寒くてトイレが近くなったりする可能性がある。そんなとき、体温調節ができる上着が一枚あると便利だ。

【テキストや問題集】

本試験会場では、それほど多くの勉強はできない。私や息子の健斗は、一問一答集を一冊持参したのみである。今ではスマホ一つで、アプリやYouTubeなどが見られるので、必要な人だけが持参すればいいと思う。

最初に掲げた私の「ブログ記事」で勉強していただいても構わない。

──その他、注意すること

★教室内で食事はとれないので、昼食は、午前11時くらいまでに外で済ませておくこと。ペットボトルの飲料水か水筒を教室内に持ち込むことは可能だ。

★本試験は午後1時から始まるが、午後0時30分には指定された席にいなければならない。試験官から注意事項の説明などがあるからだ。トイレもそれ以前に済ませておくこと。テキストや問題集も、午後0時30分までしか見ることができないので要注意。

★スマホなどは、電源をオフにして、教室で配布された封筒に入れて足下に置くか、鞄の中にしまう。マナーモードは厳禁である。試験官から指示があるので、それに従えばいい。

★本試験が始まってから30分が経過すると、もはや試験そのものが受けられなくなる(正当な理由があれば別)。また不正防止の観点から試験の途中退席は認められていない。

★試験後にマークシート用紙は回収されてしまうので、のちに自己採点するときのために、問題用紙の各設問の自分が選んだ選択肢にあらかじめ印を付けておく。これを怠ると、自分の点数が何点だったか分からなくなる。なお、問題用紙は試験後に持ち帰ることができる。

──そして最後に、、

これまで計画通りに勉強が進み、万全な状態で本試験を迎えられる人は稀だと思う。ほとんどの受験生は、何度も学習計画が頓挫し、時には回り道をしながら今日まで来てしまったのではないだろうか?

それでも日々積み重ねてきたものがあり、それが心の拠り所になっているに違いない。その自信を糧に本試験に挑んでほしい。

とにかく最後に信じられるのは、他でもない自分自身だ。それを武器に本試験に臨み、念願の合格を手にしてもらいたい。

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土地・建物の2択問題【免除】

──問いの49、50番

受験生の約8割は、46~50番までの「免除科目」を受ける。しかし、この免除科目に時間を注げない人が大半ではないだろうか?

免除科目は比較的易しいが、いくら易しくても、ノー勉で3点以上を取るのは困難である。最低限の対策は立てなければならない。

メイン科目でないからか、私の手持ちのテキストを見ても、どれもまとまりに欠けている。お世辞にも分かりやすいとはいえない。

特に土地(問49)と建物(問50)。両方で2点あるのだから、これらを捨て項目にするわけにはいかない。

勉強さえすれば最低1点、うまくいけば2点ゲットできるかも知れないからだ。

2点といえば、都市計画法や建築基準法、借地借家法と同じ配点である。これらをモノにするにはそれなりの時間(各10時間以上)が必要だが、土地と建物については、それらの半分の勉強時間で済む。

今回、さらに時間のない受験生のために、計1~2時間で、通常の「土地・建物」を学習した場合と同じ効果が出るよう工夫してみた。

2択問題という形をとったが、ベースは過去問である。土地が15問、建物が15問のわずか30問にすぎないが、論点の重複がないように私がセレクトした結果である。

テキストを読んで一問一答を解き、その上、分野別ないし年度別の過去問を解いていたのでは、土地と建物だけでも5時間は下らなかったはずだ。

それを1~2時間でできるようにしたのだから、これを利用しない手はない。

なお、ここには地形図や建物の構造図がないので、そのへんは手持ちのテキスト等を参照してもらいたい。

──土地の2択問題

①地図上で見ると、急傾斜地では等高線の間隔は【a 密、b 疎】になり、傾斜が緩やかな土地では等高線の間隔は【c 密、d 疎】になっている。

②等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている部分は【a 尾根、b 谷】で、山頂から見て等高線が張り出している部分は【c 尾根、d 谷】である。

③低地は、国土面積の約【a 13%、b 25%】であり、洪水や地震による液状化などの災害危険度は【c 高い、d 低い】

④旧河道は、地震や洪水などによる災害を受ける危険度が【a 高い、b 低い】所である。

⑤台地や丘陵の縁辺部は、豪雨などによる崖崩れに対しては、【a 安全、b 危険】である。

⑥台地、段丘は、水はけも良く、宅地として積極的に利用されているが、自然災害に対して安全度の【a 高い、b 低い】所である。

⑦自然堤防は、主に砂や小礫からなり、排水性がよく地盤の支持力もあるため、宅地として【a 適している、b 適していない】

⑧埋立地は、一般に海面に対して比高を持ち、海面より低いこともある干拓地に比べ、水害に対して【a 安全、b 危険】である。

⑨谷の出口に広がる扇状地は、土砂・礫が堆積してできたものであるため宅地に適しているが、地盤は堅固ではなく、土石流災害に対しての安全性は【a 高い、b 低い】

⑩低地の中でも、扇状地の中の微高地、自然堤防、廃川敷となった旧天井川等は、災害の危険度が【a 高く、b 低く】、沿岸部の標高の低いデルタ地域、旧河道等は、災害の危険度が比較的【c 高い、d 低い】

⑪谷底平野は、周辺が山に囲まれ、小川や水路が多く、主に柔らかい粘性土で構成された地盤であり、建物の基礎地盤に【a 適している、b 適していない】

⑫三角州は、河川の河口付近に見られる軟弱な地盤であり、地震時に液状化現象が発生する可能性が【a 高い、b 低い】

⑬後背湿地は、自然堤防や砂丘の背後に形成される軟弱な地盤であり、宅地に利用されることが【a 多く、b 少なく】、水田として利用されることが【c 多い、d 少ない】

⑭断層は、ある面を境にして地層が上下又は水平方向にくい違っているものであるが、その周辺では地盤の強度が安定して【a いる、b いない】ため、断層に沿った崩壊、地すべりが発生する危険性は【c 高い、d 低い】

⑮地すべり地の多くは、地すべり地形と呼ばれる独特の地形を呈し、棚田などの水田として利用されることが【a ある、b ない】

──建物の2択問題

①木材の強度は、含水率が大きい状態の方が【a 大きく、b 小さく】なるため、建築物に使用する際には、その含水率を確認することが好ましい。

②木材に一定の力をかけたときに圧縮に対する強度は、繊維方向に比べて繊維に直角の方が【a 大きい、b 小さい】

③集成木材構造は、集成木材で骨組を構成したもので、体育館などの大規模な建物に【a も使用されている、b は使用されない】

④一般に、水、セメント及び砂(細骨材)を練り混ぜたものが【a モルタル、b コンクリート】、水、セメント及び砂利(粗骨材)を練り込んだものが【c モルタル、d コンクリート】である。

⑤コンクリートは、圧縮に【a 強く、b 弱く】、引っ張りに【c 強い、d 弱い】という特徴がある。

⑥枠組壁工法(ツーバイフォー工法)は、主として【a 柱、b 壁】の耐力によって地震などの外圧に抵抗する方式であるため耐震性が高い。

⑦常温、常圧において、鉄筋と普通コンクリートを比較すると、熱膨張率は【a ほぼ等しい、b かなり異なる】

⑧柱と梁(はり)の接合部が固く接合された直方体で構成する骨組形式を【a ラーメン構造、b 壁式構造】といい、鉄筋コンクリート造においては一般的に用いられる。

⑨鉄骨造は、自重が軽く、靱性が大きいことから、大空間の建築や高層建築の骨組に【a 適している、b 適していない】

⑩鉄骨構造は、不燃構造であるが、火熱に遭うと耐力が減少するので、耐火構造にするために耐火材料で被覆する必要【a がある、b はない】

⑪鉄筋コンクリート造に使用される鉄筋は、コンクリートの表面【a にできる限り近づけた、b から距離を設けた】方がよい。

⑫鉄筋コンクリート構造におけるコンクリートのひび割れは、鉄筋の腐食に【a 関係する、b 関係しない】

⑬鉄筋コンクリート造の柱については、原則として、主筋は【a 4本以上、b 8本以上】とし、主筋と帯筋は緊結しなければならない。

⑭耐震構造は、建物の柱、はり、耐震壁などで【a 弾性、b 剛性】を高め、地震に対して十分耐えられるようにした構造である。

⑮免震建築物の免震層は、基礎と上部構造の間に積層ゴムやオイルダンパー(油の粘性を利用した装置)を使用して【a 地震に耐える、b 振動を軽減する】構造方式である。

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【答】

土地の2択問題→① a、d ② b、c ③ a、c ④ a ⑤ b ⑥ a ⑦ a ⑧ a ⑨ b ⑩ b、c ⑪ b ⑫ a ⑬ b、c ⑭ b、c ⑮ a

建物の2択問題→① b ② b ③ a ④ a、d ⑤ a、d ⑥ b ⑦ a ⑧ a ⑨ a ⑩ a ⑪ b ⑫ a ⑬ a ⑭ b ⑮ b



免許と登録の欠格要件【業法】

──はじめに

宅建業を営む上で必要な免許には、知事免許国土交通大臣免許がある(5年間有効)。ただし下記のように、「免許の欠格要件」に該当する者は免許を受けることができない。

宅建試験に合格する(一生有効)→知事の登録を受ける(一生有効)→宅地建物取引士証の交付を受ける(5年間有効)の3つをクリアして、ようやく宅地建物取引士の事務を行うことができる。やはり下記のように、「登録の欠格要件」に該当する者は登録を受けることができない。

 宅地建物取引業者→免許
 宅地建物取引士→登録

これら「免許と登録の欠格要件」は、宅建試験では頻出なので必ず覚えること。

なお、下記の❶~❼については、免許と登録に共通する欠格要件である。

──免許の欠格要件

【申請者本人の欠格】

破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者(復権があれば直ちに免許を受けられる)
❷次の3つのどれかに該当するとして免許を取り消され、取消しの日から5年を経過していない者

 a 不正手段によって免許を取得
 b 業務停止処分に該当する行為を行い、情状が特に重い
 c 業務停止処分に違反

❸上記のa~cのどれかに該当するとして、免許取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から、処分をするか否かを決定する日までの間に相当の理由なく廃業等の届出をした者で、届出の日から5年を経過していない者
❹上記❷❸のケースが法人だった場合、聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内に役員をしていた者で、免許の取消し又は廃業等の届出の日から5年を経過していない者
禁固又は懲役の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過していない者(執行猶予付きの場合、執行猶予期間が満了した翌日から免許を受けられる)
❻禁固より軽い罰金刑であっても、次の3つのどれかに該当する者で、その刑の執行が終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過していない者

 a 宅建業法違反
 b 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反
 c 傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪背任罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪

❼暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過していない者(以下「暴力団員等」という)
心身の故障により「宅建業」を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの【法改正】
⑨免許の申請前5年以内に宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
⑩宅建業に関し不正又は不誠実な行為をすることが明らかな
 
【関係者の欠格】

⑪営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人(法定代理人が法人である場合には、その役員を含む)が、上記❶~❼及び⑧~⑩のいずれかに該当する場合

*法定代理人に欠格事由がなければ、営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であっても宅建業の免許は取得できる。

⑫法人で、その役員又は政令で定める使用人(事務所の代表者=支店長)のうち、上記❶~❼及び⑧~⑩のいずれかに該当する者がいる場合
⑬個人で、政令で定める使用人のうち、上記❶~❼及び⑧~⑩のいずれかに該当する者がいる場合
暴力団員等がその事業活動を支配する者

【手続上の欠格】

⑮事務所ごとに法定数の成年者である専任の宅地建物取引士を設置していない者
⑯免許申請書の重要な事項について虚偽の記載があり、又は重要な事実の記載が欠けている場合

──登録特有の欠格要件

心身の故障により「宅地建物取引士の事務」を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの【法改正】→免許の欠格要件⑧参照
②営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者→免許の欠格要件⑪参照

*法定代理人に欠格事由があろうがなかろうが、宅地建物取引士の登録はできない。

③不正登録等の理由により登録の消除処分を受け、その処分の日から5年を経過しない者
④不正登録等に該当するとして登録の消除処分の聴聞の公示日後、処分をするか否かの決定をする日までの間に登録消除の申請をした者で、その登録が消除された日から5年を経過しない者(相当の理由のある者を除く)
⑤事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人の申請により登録の消除がなされ、まだ禁止期間が満了していない者

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免許と登録の欠格要件【業法】|パパリン宅建士
#note 「穴埋め問題」あります↓
https://note.com/paparingtakken/n/n7102b6cebe9c

短時間で1点とれる4項目etc.

──はじめに

私は以前に、宅建試験の直近10年間の項目ごとの出題頻度を◎◯△で表して記事にしたことがある。「試験に出るとこ出ないとこ」というブログ記事がそうだ。

試験に出るとこ出ないとこ
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/05/03/231425

この中で、直近10年で6回以上の出題があるものに◎を付けて青文字とし、その中でさらに重要なものを赤文字で表した。

そしてその赤文字の項目は、権利関係の代理を除いて、すべて「要点まとめ」シリーズとして用意してある。代理も、「改正民法の条文穴埋め&一問一答」の中にある。

これら赤文字の項目こそが、必ず抑えなければならない最重要項目だ。どれか一つでも苦手にしていたら合格は厳しいだろう。

また赤文字項目に関しては、過去問のみで乗り切ろうと考えない方がいい。最重要なので、しっかり頭の中を整理し、周辺知識も獲得しておくと万全である。

そのためにも「要点まとめシリーズ」等が役に立つはずだ。下記の記事にURLが貼り付けてあるので、ぜひ活用していただきたい。

各分野の効率的勉強法🎯
https://www.paparing-takkenshi.com/entry/2020/06/26/190225

赤文字の最重要項目をマスターしたら、次に抑えるべきは青文字の重要項目である。もし赤文字と青文字の項目をすべてマスターできたら、合格点は言うに及ばず、40点以上だって余裕で得点できるに違いない。

「赤文字だけでも大変なのに青文字なんて」

もう思うかも知れない。そういう人は、まず最初に次の4項目を抑えてほしい。これら4項目は、他の項目に比べて、比較的短時間でマスターすることが可能だ。

区分所有法
住宅瑕疵担保履行法
国土利用計画法
宅地造成等規制法

普通の受験生でも、土日の2日間だけで、4項目すべてをマスターできる。早い人なら、1日でマスターしてしまうかも知れない。

それくらい費用対効果の高い項目なのだ。それでは順に解説していこう。

──費用対効果の高い4項目

【区分所有法】

権利関係に属し、民法の特別法の一つである。特別法といえば「借地借家法」にばかり目が行きがちだが、この区分所有法の方がマスターは容易だ。

中でも集会決議要件の数字が特に重要で、これらに絞って勉強してもいいかも知れない。

決議要件の数字というのは、5分の1以上・過半数・4分の3以上・5分の4以上など、区分所有者および議決権でどれだけの賛成が必要かといったものである。

【住宅瑕疵担保履行法】

これは10年前から試験科目に加わったばかりの新しい項目だ。

LECの『とらの巻』でこそ全13ページに及ぶが、『パーフェクト宅建の基本書』や『わかって合格る宅建士 基本テキスト』(TAC)では、各々でわずか5ページ分しかない。

それほど深い内容でもないのに、毎年必ず1題の出題があり、ある意味「サービス問題」のようなもの。ここで落とすともったいないので、手持ちのテキストと過去問くらいはマスターしておいてほしい。

【国土利用計画法】

ここは事前届出制事後届出制の要否を見定め、手続き等をしっかり理解する必要がある。

だが法令分野の中では、農地法、宅地造成等規制法と並んで比較的マスターするのが容易な項目だ。情報量も多いとは言えない。

事前届出制の「注視区域」と「監視区域」、事後届出制の「面積要件」等を理解し記憶すれば、かなりの確率で得点できるはずだ。

【宅地造成等規制法】

この法律は、危険な造成工事のせいで、人命や財産を脅かされないよう、宅地の造成に規制をかけることが目的である。

これも法令の中では情報量が少なめで、得点しやすい項目である。

規制区域内の許可制届出制、宅地の保全等、造成宅地防災区域の4つを理解し記憶すれば、それだけで1点が確保できるだろう。

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──5問免除について

いわゆる免除科目だが、ここでの5項目は、先の4項目と同等か、それ以上に早く終わる。土日の2日間かけて学習すれば、恐らく4得点くらいは可能だろう。

問47の「不当景品類及び不当表示防止法」のみややページ数があるが、内容的には比較的易しいので問題ない。

問46の「住宅金融支援機構」の正解率がやや低いが、逆にこれをマスターすれば5得点も夢ではなくなる。

問48の「統計」、問49・50の「土地・建物」については、ブログ記事があるので参考にしていただきたい(上記▶各分野の効率的勉強法🎯のURLをタップ)。



ラストスパート 9のつぶやき

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受験票の発送も始まり、真に「ラストスパート」というべき時期に入った。

これまでTwitterでのツイートをまとめ、簡単な解説を加えるなどして2度記事にしてきたが、今回はその第3弾となる。

このような形の記事としては、恐らくこれが最後になると思う。

わずか9つのツイートをまとめただけのものだが、ラストスパートをかける受験生にとって、1つでも参考になるものがあればと思って記事にすることにした次第である。

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ラストスパートをかける時期だからこそ、強靭な精神力が必要だし、それが武器になるともいえる。

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例えば英単語。一日5~10語を目安に、毎日コツコツと覚えていくのが王道かも知れない。しかし、時間がなくて切羽詰まったしまった場合、一晩で一気に100語を覚えたことがある人もいるのではないか?
要はそれと同じことである。

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これも前のツイートと同じで、切羽詰まった時の集中力があれば、普段できそうにないことでもできてしまう可能性があるということ。
思い当たる節がある人も多いはずだ。

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そういえば昨年、「過去問の正解率は9割もいらない」と主張していた受験生がいたが、当然のことながら、彼は合格できなかった。
合格者の大半が主張する意見には耳を傾けた方がいい。反対に、大半の合格者の意見と相容れない受験生の意見に惑わされてもいけない。この時期、情報を取捨選択する力も受験生には必要だと思う。

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手前味噌になってしまいそうだが、noteに「穴埋め問題」として公開中の記事の閲覧数を、多い方から順に並べた結果だ。
ちなみに次点は「8種制限のまとめ」である。

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権利関係はともかく、業法や法令、5問免除あたりで過去問の点数(正解率)が伸び悩んでいる人は、まだまだ伸びしろがあるということ。
これらの分野ならば、残りの少ない日数で点数を大幅に跳ね上げることも可能だ。だから決して諦めてはいけない。

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かつて「ウォーク問を8割正解できるまでやり込んだのに合格できなかった。ウォーク問はクソだ」といった書き込みを見たことがある。
なんで彼は、正解率9割、いや9割5分までやり込まなかったのだろうか?
そもそも正解率8割では「やり込んだ」とはいえない。すべては彼の詰めの甘さが招いたこと。落ちたのを教材のせいにするなんて言語道断である。

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このツイートは3日前のものだから、実際には10月18日の本試験まで2週間半だ。昔、中間テストや期末テストで頑張った時のように、宅建試験の勉強も頑張ってほしい。

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今年の宅建試験が、例年どおり、過去問の焼き直し率が7割だと仮定する。そうすると過去問の正解率9割というのは、

 50×0.9×0.7+α=31.5+α

の計算式のように、35点に乗るか乗らないかという結果になる。もちろん合格する可能性もあるが、不合格となる可能性もある。
つまり過去問45点というのは、とても合格を確信するほどの点数ではないということだ。
もっともっと詰めて、最低でも48点、つまり正解率95%以上に持っていかなければならない。
本試験で40点以上の点数をとった合格者の多くは、過去問はほぼ100%正解にしていた事実は知っておかなければならない。



契約不適合責任【権利】

──契約不適合責任とは?

売主と買主との間で売買契約が成立した。売主は目的物を買主に引き渡したが、その目的物は、種類品質数量権利に関して、契約の内容に適合していなかった。

そういう場合に、買主は売主に対して、どんな主張ができるのか。売主はどんな責任を負わなければならないのか。

こういったことを定めたものが「契約不適合責任」であり、売主の担保責任ともいう。旧民法では、瑕疵担保責任と呼ばれていた。

──買主が主張できること

引き渡された目的物が、種類、品質、数量、権利(地上権や地役権、賃借権など)に関して、契約の内容に適合していない場合、買主は売主に次のことが主張できる。

【追完請求権】

①目的物の修補、代替物又は不足分の引き渡しによる履行の追完を請求できる。ただし、買主に不相当な負担を課すものでなければ、売主は、買主が請求した方法と異なった方法で追完しても構わない。

②悪意の買主でも「追完請求」は可能だが、契約不適合が買主の責めに帰すべき事由による場合は、買主は追完請求できない。

【代金減額請求権】

①買主は、相当の期間を定めて履行の追完を催告し、その期間内に履行の追完がないときは、売主に代金の減額を請求できる。ただし、売主が履行の追完を拒絶したり、追完がそもそも不能な場合は、直ちに代金の減額を請求できる。

②悪意の買主でも「代金減額請求」は可能だが、契約不適合が買主の責めに帰すべき事由による場合は、買主は代金減額請求できない。

【損害賠償請求権・解除権】

①売主が、債務の本旨に従った履行をしない場合、債務不履行による損害賠償請求及び契約の解除をすることもできる。上記の追完請求や代金減額請求に加えて、これらの権利も主張できるということ。ただし、売主の責めに帰することができない事由の場合、損害賠償請求はできない(盲点)。

②悪意の買主でも「損害賠償請求及び契約の解除」は可能だが、契約不適合が買主の責めに帰すべき事由による場合は、買主は損害賠償請求及び契約の解除をすることができない。

──責任追及ができる期間

【種類、品質に関する不適合】

①売主が種類又は品質に関して、契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求及び契約の解除はできなくなる。

②ただし売主が、その不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかった時は、消滅時効の規定どおり、買主が適合しないことを知った時から5年、引き渡しを受けた時から10年で時効消滅する。

【数量、権利に関する不適合】

数量又は権利に関しては、消滅時効の規定が準用され、買主が適合しないことを知った時から5年、引き渡しを受けた時から10年で時効消滅する。

──その他、抑えておくべきこと

【契約不適合責任を負わない旨の特約】

当事者間で、契約不適合責任を負わない旨の特約も有効だ。ただし、売主が不適合を知りながら買主にそれを告げなかった場合や、売主が自ら第三者のために権利を設定していた場合は責任を免れることができない。

【権利の全部が他人に属する場合】

いわゆる他人物売買も有効である。この場合、売主は他人物の所有権を取得して、買主に移転させる義務を負う。それができなければ、買主は「契約の解除」をすることができ、売主の責めに帰すべき事由があれば「損害賠償請求」をすることもできる。

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契約不適合責任【権利】|パパリン宅建士
#note「穴埋め問題」あります↓
https://note.com/paparingtakken/n/na7ed1a19f54c